別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富山 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -49 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市開発２８５番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南西6.8m県道 水道、下水 開発 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 開発駅南東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市郊外の市街化調整区域内の既成住宅地域で、格別の変動要因はないため、今後も現状維持と予測する。地 縁的特性から需要者が限定されるため需給は緩和傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地の南方郊外の市街化調整区域内及び非線引き区域内の住宅地域。主な需要者は地縁を有する地 元居住者等が中心で、圏外からの転入はほとんど見られない。戸建住宅や農家住宅等が混在する富山市郊外の市街化調 整区域内の既成住宅地域であり、地縁的特性から需要者が限定されるため需要は低調で、需給は緩和傾向にある。取引 価格帯は土地で概ね３００万円～５００万円程度、新築戸建は供給がほとんどないためその価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市街地の南方郊外の戸建又は農家住宅地域の事例を採用して試算した。収益価格は市街化調整区域内で 賃貸需要がほとんどなく自己使用以外の建物の建築規制から適用が困難で求められなかった。居住の快適性・利便性を 重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心のため、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求 めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [108.6] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。富山市 の人口は減少傾向が続いている。市内不動産 市場は全体的に回復傾向だが、立地による二 極化が見られる。 格別の変動要因はない。富山市郊外の市街化 調整区域内の既成住宅地域で、地縁的特性か ら需要者が限定されるため、需要は低調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％