別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -48 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市吉作４８６番１３５ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 呉羽 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成６年頃に開発された住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 呉羽駅南方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で格別の変動要因はないので今後も現状維持と予測する。呉羽地区の中では平坦で 良好な環境の住宅団地であること等から需給関係は堅調であり、地価は今後も安定傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は呉羽地区の住宅地域。需要者の中心は富山市及びその周辺に居住する３０～４０歳代の一次取得者である 。呉羽地区は高台で狭隘な道路に接面する住宅地が比較的多いが、近隣地域は区画整然とした平坦な住宅団地であり需 給関係は堅調である。取引の中心価格帯は土地で５００～８００万円程度、新築の戸建住宅で２３００～２７００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であること、また用途地域が第１種低層住居専用地域で自己住宅の建築を目的とした取引 が中心であること等から収益価格は試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求めている ため実証的で信頼性が高く、取引における指標となっている。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準からの検 討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外景気の下振れや 物価上昇等が懸念される。地価は中心部から その周辺一帯に上昇が拡大しており改善傾向 が続いている。 「呉羽」駅の北口で、比較的規模の大きい住 宅団地（約６０区画）の分譲が開始された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％