別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -46 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 48,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市奥田本町字一番割３４番２１ ｢奥田本町１－３６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 富山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 奥田小学校校区の街路幅員の 狭い既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 富山駅北東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 奥田地区の戸建住宅地域として成熟しており、現環境を維持するものと予測する。経済情勢により不確実性を伴 うものの、奥田地区は不動産市場が相当に良好であり、当面の間地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山駅北地区及びその周辺の住宅地域一帯。需要者は富山市在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心で あるが、買い替え需要も見られる。奥田地区全体で路面電車等の利便性が高く人気が高い中で、道路幅員が狭い近隣地 域においても転入需要が旺盛であることから、経済情勢が不透明な中にあっても、地価は相対的に高い上昇率を維持し ている。中心価格帯は、土地が７００～１，０００万円前後、新築戸建で２，８００～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、奥田または隣接校区の規範性のある取引事例を基に試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高 い価格である。一方、収益価格は、近隣地域では敷地規模が小さく前面道路の幅員も狭いことで、賃貸建物の想定が困 難であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、居住の快適性が重視され、自用目的での土地取 引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.7] [102.0] 100 48,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市奥田校区の住宅地域は、経済情勢の不 透明感がある中でも、利便性があって人気が 高いことで、需要超過にあり、需給は多くの 地域で強含み。 奥田地区の道路事情が劣る地域においても、 路面電車等の利便性が高いうえに、地縁選好 性も優ることもあって、需給は強含みが継続 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％