別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -43 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 8,910,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市小杉６７３番２０ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東6m市道 水道、下水 小杉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 蜷川小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小杉駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、従来から低価格水準で 中堅所得層の需要が多い小杉地区であることから、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市南部の住宅地域一帯。需要者は富山市在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、買い替 え需要も見られる。富山市南部は中堅所得層による需要が旺盛な圏域であり、近隣地域においても、標準的品等の住宅 団地であり、利便性も標準的であるうえに、元来価格水準が低く値頃感も強いこともあって、需給は強含みが継続して いる。土地の価格は８００～１，０００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に指定された戸建住宅地域であり、アパートの想定が困難であるため、収益価格は試算しなか った。一方、比準価格は、同一校区で地域的類似性の高い戸建住宅地域の事例を基に試算したものであり、市場の実態 を反映した精度の高いものである。近隣地域は、居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的での土地取引が大 半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [144.5] [102.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市南部の住宅地域は、マクロ経済の不透 明感がある中で、中堅所得層の需要が高いこ とから、地価が横這い乃至小幅な上昇となっ ている。 小杉地区は標準的な住環境があり、富山市南 部における供給は多いものの、売れ行きは好 調であり、値頃感もあって、需給は小幅なが ら強含みが継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％