別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -40 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市東田地方町２丁目１０番２ ｢東田地方町２－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:2 住宅 Ｓ2 小規模一般住宅が多 い小学校に近い既成 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 富山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富山駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、特段地域要因に変動はない。中心市街地への接近性に優れ、利 便性が良好であることから宅地需要は堅調である。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地及びその周辺住宅地域の圏域である。主たる需要者は、富山市に居住する一次取得者、 買替取得者が中心で外部からの転入も想定される。中心市街地に位置し、小学校に近接することから生活環境、利便性 が良好で宅地需要は堅調、需給は強含みである。市場での需要の中心となる価格帯は、土地については７００万円前後 、新築戸建住宅で２５００万円～３５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、類似地域等において規範性のある取引事 例を収集し比準価格を試算した。一方、収益価格は近隣地域の標準的な画地規模が小さく、事業収支の観点から収益用 の賃貸建物の想定が困難であることから試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [153.2] [100.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備等による利便性等の向上によ り駅周辺の住宅地、商業地はともに宅地需要 は堅調、郊外地域との二極化が鮮明となって いる。 市街地住宅地であり、生活利便性が高く、ま た画地規模による総額感等から需給は強含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％