別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 富山 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -38 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市清水町７丁目２番１３ ｢清水町７－２－１５｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:3 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が密 集する利便性の良い 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 富山 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年土地区画整理事業 により整備された区画整然と した戸建住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富山駅南東方 2.6km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は地域要因に大きな変 動はないが交通接近条件良好で利便性が高く需要が底堅いため今後も横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心商業地域を取り巻く既成市街地の住宅地域一帯。需要者は富山市在住者が中心であるが圏外か らの参入も認められる。市況は令和元年まで低金利と景気回復から強含みであったが、コロナ禍や建築費高騰の影響で 水を差されて慎重な動きとなっている。取引の大部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価 格形成が行われている。中心価格帯は土地７００万円程度、新築戸建物件３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係にある既成市街地に所在する住宅地の取引事例から試算した。収益価格 は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、また、間口の狭い小規模画地に収益用賃貸建物を想定することは非現実的 と判断されることから求められなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準 価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [130.3] [104.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産価格にもＫ字経済の兆候が現れている 。地価は立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 地域要因に変動はないものの既成市街地の利 便性の高さが見直されて需要が安定している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％