別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -37 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 76,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市東中野町１丁目２番２１ ｢東中野町１－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    85 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年に土地区画整理事 業により整備された堀川小学 校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富山駅南方 2.8km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地近郊の熟成した戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。中心市街地の 選好度の高まりにより需給は強含みであり、地価水準は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部の住宅地域一帯の圏域であり、中心市街地南部の既成住宅地域が圏域の中心である。需要者 の中心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。中心市街地は駅前周辺整備事業、再開発事業等により利便性 が向上し、宅地需要が高まる一方、供給が限定的であり、住環境良好な住宅地域であることから需給は強含みで推移し ている。市場での需要の中心価格帯は、土地で１，４００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山市中心市街地南部周辺の既成住宅地域より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから 、実証的で信頼性は高い。収益価格は、賃貸市場が成熟しておらず、画地規模が小さいことから試算を断念した。自用 目的の取引が主であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うことから、需要者の行動原理に適う比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [106.0] [101.0] 100 76,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺の環境整備が進み、利便性が向上 している中心市街地周辺の選好度が高まる一 方、郊外の既成住宅地域の宅地需要は弱含み で推移している。 生活利便性が向上し中心市街地周辺の選好性 が高まっている反面、宅地供給が限定的であ るため、地価は依然として強含みで推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％