別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -34 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市音羽町２丁目２番７ ｢音羽町２－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅や店舗併用 住宅等の混在する住 宅地域 東7.6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．６ｍ 市道 交通 施設 富山駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として一定の居住環境を維持しており、地域要因は安定している。市街地にあって利便性も高く需 給は底堅い。周辺の地価上昇の影響も受け、地価は今後若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市の住宅地域一円で、特に市街地中心部から周辺の住宅地域との価格牽連性が高い。需要者は近隣地 域周辺に地縁性のある一次取得者、買替取得者が想定されるが、圏外からの転入も見られる。市街地にあって、商業施 設、公共施設への接近性は比較的良好で、需給は底固い。中心となる取引の価格帯は土地で１２００万円程度、新築戸 建で３２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産取引から求めたもので、市場の実勢を反映し実証的で信頼性が高い。一方、収益価格は、近 隣地域が戸建住宅を中心とする住宅地域で、対象不動産の形状等から収益用賃貸建物を想定することは現実的でないと 判断されることから試算し得なかった。需要者は居住の快適性・利便性を重視すると想定される。以上から、現実の需 給動向を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [154.8] [102.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い市街地と近郊の住宅地は上昇傾 向にあり、旧町村部を中心に地価は概ね下落 傾向にある。 周辺の地価上昇の影響も受け、利便性の高さ もあって、需給はやや強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +53.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％