別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -33 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市下大久保字四番割１５３５番９外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、医院、駐 車場等の混在する住 宅地域 北8m市道 水道、下水 笹津 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 笹津駅北方 5.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 旧大沢野町の北方にある既成住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。周辺で開発された分 譲地は需要が比較的堅調であり、既成住宅地域も値頃感等より需給はほぼ安定して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大沢野町及びその周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は富山市内に居住あるいは地縁性を有し、低い地 価水準を重視する一次取得者もしくは買替取得者である。周辺で開発された分譲地は堅調な需要がみられ、既成住宅地 域もこれまでの価格の下落により値頃感等があり、需給はほぼ安定している。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度 の土地で６００～７００万円、新築戸建で２５００万円～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧大沢野町の住宅地域に存する信頼性のある取引事例を採用して、比準価格を試算した。一方、標準地は戸建住宅が建 ち並ぶ古くからの住宅地域にあり、事業収支の観点からアパート等の収益物件を想定することは非現実的なので収益価 格を試算しなかった。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性のある取引事例から求めた比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。　 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [ 73.9] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境による選好性が強まり、人気 のある住宅地域は需要が認められるが、古い 住宅団地や利便性の劣る住宅地域は需要が乏 しい。 既成住宅地域であるが、周辺で開発された分 譲地と比較し値頃感等があることから、需給 はほぼ安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％