別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -31 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市婦中町速星５０７番４外 ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ駅に近い既成住宅 地域 北5.2m市道 水道、下水 速星 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 速星小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、５．２ ｍ市道 交通 施設 速星駅南東方 240m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、現環境を維持しつつ推移していくものと予測する。また、大型ＳＣを核とし た人気のエリア内であり、当面の間、地価の上昇が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧婦中町の既成市街地及びその近郊の住宅地域全域。需要者は県内の３０～４０歳代の一次取得者が中心 であり、他地区からの転入も多い。婦中地区では分譲住宅団地の開発に加えて中古住宅等の供給も多く、大型ＳＣを核 とした人気エリアであり需要も旺盛である。その中で、近隣地域は在来住宅地域ではあるものの、新規転入も見られ、 需給は依然強含みである。土地は６５０～９００万円前後、新築戸建で２，７００万円前後が中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地と代替競争関係が認められる婦中町の住宅地域の事例を基に試算したもので、市場性を反映した精度 の高い価格である。又、近隣地域では面大地を除いてアパート建築目的の土地取引が見られず、取引に当たって収益性 が考慮されないことから収益価格は試算できなかった。近隣地域は自用目的での土地取引が大半であることから、比準 価格を標準に、周辺の類似する他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 婦中地区は市街地の地価が上昇している一方 、郊外においては相対的競争力は低下してい るが、値頃感から、下落幅が小幅または横ば いの地区もある。 速星地区は、在来住宅地域が多いものの、転 入需要が相応に見られ、相当古い住宅地域、 道路幅員の狭い地域を除いて、地価上昇の地 域が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％