別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 富山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -29 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市千石町４丁目５番３外 ｢千石町４－５－９｣ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年土地区画整理事業 により整備された区画整然と した住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富山駅南方 2.1km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 知名度が高く交通接近条件良好な住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測される。地価水準は地 域要因に大きな変動はないが、需要が底堅く今後も上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ富山駅を取り巻く既成市街地住宅地域一帯。需要者は富山市居住者のほか圏外からの参入も認められ る。武家屋敷跡の由緒ある住宅地域で、徒歩圏内に教育施設や商業施設が存しビジネス街へのアクセスに優れており、 建築費高騰下でも需要が堅調である。需要の中心は自用の戸建住宅地の取引が大部分であり、収益性より快適性を重視 した価格形成が行われている。取引の中心価格帯は土地１５００万円程度、新築戸建物件５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が特に強いＪＲ富山駅南部に所在する住宅地の取引事例から試算した 。収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されることから求めら れなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、代表標準地と の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [104.0] 100 [ 94.0] [102.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産価格にもＫ字経済の兆候が現れている 。地価は立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 地域要因に大きな変化はないが、既成市街地 の住宅地供給は限定的で、売り手市場となっ ていることから、地価は上昇率が拡大してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％