別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -27 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市西中野町１丁目３番５ ｢西中野町１－３－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中にア パート等が混在する 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       162 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富山駅南方 2.5km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅の中にアパート等が混在する住宅地域であり、格別な変動要因がないので今後も現状の利用形態を維 持していくと予測する。住宅用地需要が堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市内の住宅地域一円の範囲。主な需要者は市内及び周辺市町の比較的所得の高い個人が中心。コンパ クトシティ政策、市街地への回帰傾向等により、中心部周辺の住宅市場は堅調に推移しており、建売り分譲のほか中古 住宅等に対する需要も底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地は１２００～１４００万円程度、新築住宅で３０００ ～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域で信頼性のある取引事例を収集した。一方、近隣地域内で規模の大きい画地ではアパートも見 られるが、標準地の画地条件、間口狭小から収益物件を想定することは非現実的で収益価格は試算できなかった。標準 地は快適性を重視する住宅地域にあり、自用目的の取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので、地域 の市場動向を踏まえ、比準価格を検討し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山（県） -36             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備により利便性が向上している 中心市街地周辺の選好性が高まる一方、郊外 の既成住宅地域の需給は弱含みで推移してい る。 中心市街地の選好性が高まっており、新規分 譲のほか中古住宅の取引も底堅く、地価は堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％ +1.2 ％