鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３６ -69524	富山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	０２３１０１３６ -69399	富山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
c	０２３１０１３６ -73314	富山市		建付地	（　）	台形	南8.8m市道、西8m、角地		１中専高度1種最高20m (70,200)
d	０２３１０１２７ -78778	富山市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8.8m市道、北西6m、角地		１低専 (60,80)
e	０２３１０１２７ -69457	富山市		建付地	（　）	正方形	北東6m市道、南東4m、角地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,219	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	37,919	100 [ 99.9]	37,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	39,500
b	(　 ) 36,369	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,155	100 [ 94.1]	38,422		40,000
c	(　 ) 28,773	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.4]	35,660	100 [ 93.1]	38,303		39,800
d	(　 ) 37,419	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	36,232	100 [ 96.0]	37,742		39,300
e	(　 ) 53,178	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	48,990	100 [ 130.0]	37,685		39,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +34.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,500 円／㎡]

富山 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,349,563	792,999	2,556,564	2,482,480	74,084	（　0.9730） 72,084	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,441,680 円　　　　（　 5,150 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	107.00	ＬＳ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	280 ㎡	16.7 m x 16.8 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層のアパート（２ＬＤＫ５３．５㎡×４戸）と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	100.0	107.00	1,271	135,997	2.0	271,994
							1.0	135,997
2～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,284	137,388	2.0	274,776
							1.0	137,388
～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		273,385		546,770
								273,385

⑨年額支払賃料	273,385 円　×　12ヶ月　＝　 3,280,620 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,280,620 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 279,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,216,890 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,770 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,030 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,385 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 127,643 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,349,563 円　　　　（　 11,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１３２　　　　-8	1,215 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,339 円/㎡　月額支払賃料（　 1,284 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１３４　　　　-9	1,434 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 99.0]	1,372
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	218,400 円	36,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	104,899 円	3,496,620　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 371,200 円	36,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,400 円	36,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 792,999 円　（　　　　　　 2,832 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,482,480 円（　　　　　 8,866 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,349,563 円
②総費用	792,999 円
③純収益　①－②	2,556,564 円
④建物等に帰属する純収益	2,482,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	74,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	72,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,441,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,150 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
富山 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 -25

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　宮川　裕司

TEL.

鑑定評価額

11,100,000 円

１㎡当たりの価格

39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市堀川町字鳥ノ木割７１３番２				②地積　(㎡)	280 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い郊外の住宅地域	南8.5m県道	水道、下水	朝菜町 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 250 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

蜷川小学校校区の住宅地域

街

路

基準方位北　　８．
５ｍ県道

交通

施設

朝菜町駅南方

500m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないものと予測する。また、経済情勢により不確実
性を伴うものの、中堅所得層の需要が多い地域であり、当面の間地価は強含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富山市南部の住宅地域一帯。需要者は富山市在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心であるが、買い替
え需要も見られる。富山市南部は中堅所得層による需要が旺盛な圏域であり、近隣地域においても、蜷川小学校校区で
街路状況が良く環境も標準的な住宅地域であることから、経済情勢が不透明な中にあっても、地価は上昇を維持してい
る。土地の価格は７５０～１，２００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一（蜷川）校区で規範性のある取引事例を重視して試算しており、信頼性が高い。一方、収益価格は、
駐車スペース確保のため、ボリュームのある建物の想定が困難であり、土地価格に見合う収益性を得られないことから
、低位なものとなった。近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が大半である。従って、比
準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富山 -60 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,300 円／㎡

[100.8]
100

100
[102.0]

100
[122.9]

[104.0]
100

39,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

富山市南部の住宅地域は、マクロ経済の不透
明感がある中で、中堅所得層の需要が高いこ
とから、地価が横這い乃至小幅な上昇となっ
ている。

周辺地域一帯においては、ミニ開発による住
宅団地の売れ行きが好調なほかに、中古住宅
需要も旺盛で、需給は強含みの地域が多い状
況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１３６ -69524	富山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	０２３１０１３６ -73314	富山市		建付地	（　）	台形	南8.8m市道、西8m、角地		１中専高度1種最高20m (70,200)
c	０２３１０１３６ -61515	富山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	０２３１０１２７ -73378	富山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,219	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	37,919	100 [ 99.6]	38,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 28,773	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.4]	35,660	100 [ 93.9]	37,977		39,500
c	(　 ) 43,422	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,117	100 [ 115.5]	38,197		39,700
d	(　 ) 38,000	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	40,720	100 [ 106.6]	38,199		39,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.7
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.2
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

富山 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が入手できなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,359,430	797,107	2,562,323	2,496,120	66,203	（　0.9730） 64,416	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	1,288,320 円　　　　（　 4,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	107.00	ＬＳ2	214.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	280 ㎡	16.7 m x 16.8 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層のアパート（２ＬＤＫ５３．５㎡×４戸）と判定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	107.00	100.0	107.00	1,275	136,425	2.0	272,850
							1.0	136,425
2～ 2	住宅	107.00	100.0	107.00	1,288	137,816	2.0	275,632
							1.0	137,816
～

～

～

計		214.00	100.0	214.00		274,241		548,482
								274,241

⑨年額支払賃料	274,241 円　×　12ヶ月　＝　 3,290,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,290,892 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 280,551 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,226,341 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	548,482 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 274,241 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,043 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,359,430 円　　　　（　 11,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１２２　　　　-5	1,507 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.5]	100 [115.0]	1,358	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,345 円/㎡　月額支払賃料（　 1,288 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１３２　　　　-8	1,215 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	219,600 円	36,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	105,207 円	3,506,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 373,300 円	36,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,600 円	36,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 797,107 円　（　　　　　　 2,847 円／㎡）　　（経費率　　 23.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,600,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 214.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,496,120 円（　　　　　 8,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,359,430 円
②総費用	797,107 円
③純収益　①－②	2,562,323 円
④建物等に帰属する純収益	2,496,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	66,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	64,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,288,320 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,600 円／㎡）