別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -24 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八尾町福島６丁目３５番外 ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 越中八尾 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成４年頃に土地区画整理事 業により開発された住宅地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越中八尾駅北方 300m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い利便性の良い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持すると予測する。八尾地区は人口減少等に より不動産需要が低迷していることから、地価水準は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧富山市以外の旧町村で特に八尾地区を中心とする住宅地域。八尾地区は富山市の外縁で山間部周辺に位 置し積雪が多いこと等から婦中地区等への転出者が多くなっており人口減少が続いている。不動産の需要者は八尾地区 に地縁、血縁を有する縁者が中心で限定的なことから不動産取引は低調である。土地取引の中心価格帯は７００万～１ ０００万円程度である。土地取引が多く新築の戸建住宅取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、戸建住宅用地の取得を目的とした取引が主である。このため標準地が存する地域一帯 は収益性を重視する地域ではないことから収益価格は試算できなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引 事例より求めているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地の価格水準からの検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [102.0] 100 [ 76.6] [102.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾地区は人口減少や高齢化、地縁性が強く 転入者が少ないこと等から不動産需要は弱含 んでいる。 八尾駅徒歩圏の住宅地域であるが、区域外か らの需要は少なく、流動性は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％