別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -22 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市五福字堤外８３４番５７ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 五福小学校校区の住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前駅北 350m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、現環境を維持していくものと予測する。また、経済情勢により不確実性を伴 うものの、五福地区は供給が少ないことから、当面の間地価は小幅ながら強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神通川以西の五福地区及びその周辺の住宅地域一円。需要者は富山市在住の３０～４０歳代の一次取得 者が中心であるが、買い替え需要も見られる。供給が少ない五福地区にあって、近隣地域は文教地区で環境が良く、利 便性も比較的高い地域で、相応の需要があることから、経済情勢が不透明な中にあっても、地価は小幅ながら上昇を維 持している。土地の価格は１，２００～１，７００万円前後、新築戸建で２，８００～３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、五福校区で規範性の高い住宅地域の事例を基に試算したものであり、市場の実態を反映した精度の高い価 格である。また、収益価格は、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸用建物を想定することが困難であり、アパー ト建築目的の土地取引も見られないことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取 引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [101.2] 100 100 [104.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市西部の住宅地域は、マクロ経済の不透 明感がある中で、地域の優劣により、需給は 強含み、横這い、弱含みの三極化状況である 。 五福圏域では、土地需要、中古住宅需要があ り供給が少ないほかに、新規分譲地の売行き も好調であり、地価が安定乃至小幅な上昇の 地域が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％