別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 富山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -21 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市向新庄町１丁目７３番５ ｢向新庄町１－２３－２４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.6m市道 水道、下水 越中荏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４６年頃に開発された分 譲住宅団地 街 路 基準方位北、７．６ ｍ市道 交通 施設 越中荏原駅西方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地価水準は、分譲後約５０年経過し居住者の高齢化と建物の老朽化が進んでいるも、近隣地域が駅に近接し、徒 歩圏内に金融機関や各種郊外型店舗が集積していることから需要が底堅く横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市既成市街地外縁に所在する住宅地域一帯。需要者は富山市在住のファミリー層が中心であるが圏外 からの参入も認められる。市況は建築費高騰により富山市東部の住宅地域の需要が高いものの、地価上昇が抑制されて いる。需要の中心は自用目的の戸建住宅地の取引が大部分であり、収益性より快適性を重視した価格形成が行われてい る。取引の中心価格帯は土地６００万円程度、新築戸建物件３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる新庄中学校区の住宅地における取引事例から試算した。 収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、収益用賃貸建物の想定が非現実的と判断されることから求められ なかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、周辺の地価公示 地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山 -20                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産価格にもＫ字経済の兆候が現れている 。地価は立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 交通接近条件良好だが、幹線街路への進入路 は三方を鉄道、跨線橋、河川に遮断されて東 方しかなく周辺住宅増加で通勤時間帯の渋滞 が激化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％