別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -14 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋舘町字紺屋作４１７番１ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 共施設等が見られる 住宅地域 西9.5m県道 水道、下水 水橋 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山市水橋地区、水橋中部小 学校校区の既成住宅地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 水橋駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺で居住環境良好な宅地供給が続 き、競争力に劣る既成住宅地域の需要は低調であり、地価水準は今後も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市東部及び北部、隣接の滑川市の住宅地域を含む圏域であり、水橋地区の既成住宅地域が圏域の中心 である。需要者の中心は水橋地区に地縁性を有する一次取得者又は買替取得者である。富山市中心市街地周辺部で宅地 供給が続いており、競争力の劣る郊外の既成住宅地域の宅地需要は低調に推移している。市場での需要の中心となる価 格帯は、土地については８００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、水橋地区の戸建住宅地域より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから実証的で信頼性は 高い。収益価格は、周辺に既存アパートが散見されるものの、賃貸市場が成熟していないことから試算を断念した。自 用目的の取引が中心であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、需要者の行動原理に適う比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [103.8] [101.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺の環境整備が進み、利便性が向上 している中心市街地周辺の選好度が高まる一 方、郊外の既成住宅地域の宅地需要は弱含み で推移している。 海岸近郊に存する水橋地区の既成住宅地域の 需要者は概ね地縁者であり、外部からの移転 需要が乏しいことから、需給は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％