別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -11 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 37,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市経堂２丁目１３９番 ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 東新庄 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２年に土地区画整理事業 により整備された新庄小学校 校区の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東新庄駅南方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺で宅地供給が続いているが、利 便性が向上している中心市街地への回帰傾向が波及し、地価水準は当面、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地外縁の住宅地域一帯であり、中心市街地東方外縁の住宅地域が圏域の中心である。需要者の 中心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。周辺で宅地供給が続いているが、利便性の高まる中心市街地へ の回帰傾向が波及し需給は安定的な推移となっている。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前 後、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山市中心市街地東方外縁の住宅地域より代替競争関係が認められる多数の取引事例を収集しえたことか ら、実証的で信頼性が高い。収益価格は、賃貸市場が成熟していないことから試算を断念した。自用目的の取引が中心 であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うことから、需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺の環境整備が進み、利便性が向上 している中心市街地周辺の選好度が高まる一 方、郊外の既成住宅地域の宅地需要は弱含み で推移している。 新規分譲の宅地供給が多いものの、大型店舗 に近い利便性や環境整備が進む中心市街地へ の回帰傾向の波及効果等により需給は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％