別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市米田すずかけ台１丁目５０番２ ｢米田すずかけ台１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 犬島新町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代前半頃、大規模 開発により造成された分譲住 宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 犬島新町駅東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域で今後も閑静な住環境を維持すると予測する。良好な住環境に加え、周辺部の新規分譲地 に対する割安感、値頃感が見直され、需給は概ね堅調で地価は今後も横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ富山駅以北の市街化区域内の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住あるいは地縁性を有する 一次取得者、買替取得者等であるが同一需給圏外からの転入も見られる。分譲後４０数年経過している団地であるが、 閑静な住環境に加え、周辺部の新規分譲地に対する割安感、値頃感が需要を喚起し、需給は概ね堅調。地価は横ばい傾 向で推移している。市場の中心価格帯は土地は５００～８００万円、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 成熟した戸建住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は同一需給圏内の類似地域において収集した多数の取引 事例のうち、規範性に富むものを選択し試算したものでその精度は高い。一方、標準地は画地規模が小さく入居者分の 駐車場が十分確保できないためアパート等を想定することが非現実的で収益価格は試算できなかった。従って市場参加 者は現実の取引価格の水準を指標に価格を判断することから比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山 -22                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は微増。地価は郊 外で下落が続く。一方、利便性等の良好な中 心部周辺等では需要が安定している。 国道４１５号の拡幅工事の進展により北部郊 外の利便性が向上し、新規分譲地では高めの 価格設定も見られるが、既成住宅地は横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％