鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富山 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１２６ -73360	富山市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	０２３１０１２６ -73034	富山市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０２３１０１２６ -63848	富山市		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０２３１０１２４ -78433	富山市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	９２２２０１３５ -61586	富山市		更地	（　）	正方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,452	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	43,922	100 [ 95.0]	46,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	48,100
b	(　 ) 49,723	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	48,097	100 [ 101.0]	47,621		49,500
c	(　 ) 43,336	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,596	100 [ 91.1]	47,855		49,800
d	(　 ) 56,045	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	59,084	100 [ 122.7]	48,153		50,100
e	(　 ) 40,546	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	39,376	100 [ 87.9]	44,796		46,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

富山 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,662,675	1,087,342	3,575,333	3,430,460	144,873	（　0.9730） 140,961	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	2,819,220 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

大学に近く周辺にアパートが多く立地する地域であり、低層のアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.00	100.0	130.00	1,516	197,080	2.0	394,160
							1.0	197,080
2～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,596	207,480	2.0	414,960
							1.0	207,480
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		404,560		809,120
								404,560

⑨年額支払賃料	404,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,854,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,854,720 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,378 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,466,342 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	809,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,444 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 188,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,662,675 円　　　　（　 20,185 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１３０　　　　-5	1,586 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,666 円/㎡　月額支払賃料（　 1,596 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１２７　　　　-4	1,374 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,607
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	301,800 円	50,300,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	145,642 円	4,854,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 513,000 円	50,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,300 円	50,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,300 円	50,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,087,342 円　（　　　　　　 4,707 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,300,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,430,460 円（　　　　　 14,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,662,675 円
②総費用	1,087,342 円
③純収益　①－②	3,575,333 円
④建物等に帰属する純収益	3,430,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,961 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,819,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
富山 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富山 -6

富山県

富山

氏名

不動産鑑定士　益井　美明

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	39,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富山市五福字青山４３７２番２				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパートが混在する住宅地域	南東7m市道	水道、ガス、下水	富山大学前 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 230 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

富山大学近傍に所在し学生向
けアパートが混在する住宅地
域

街

路

基準方位北、７ｍ市
道

交通

施設

富山大学前駅北東方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

交通接近条件が良好であることに加え、人気のある付属小中学校まで徒歩圏内にあることから需要が高い。また
大規模画地は学生向けアパート用地としての需要もあるため地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は神通川左岸の住宅地域一帯。需要者は富山市在住のファミリー層が中心であるが、アパート経営者の参入
も認められる。地価は平成２７年以降の景気回復及び小学校移転等各種公共事業による利便性向上で需要が高まり上昇
傾向にある。需要の中心は自用目的の低層住宅地の取引が大部分であり収益性より快適性を重視した価格形成が行われ
ている。市場の中心価格帯は土地で１２００万円前後、新築戸建で３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格形成要因が類似し、代替競争関係が認められる住宅地の取引事例に基づき試算を行った。収益価格は家
賃が建物投資額に基づき設定される傾向にあり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから低位に求めら
れた。快適性を重視する住宅地域であるため、低層住宅地の取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、周辺の地価公示標準地価格及び地価調査基準地価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     48,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微減、高齢化率は微増。地価は郊
外で下落が続く。一方、利便性等の良好な中
心部周辺等では需要が安定している。

各種道路事業により交通条件が改善している
。また五福小学校が標準地背後に平成２８年
に移転したため当地域の利便性が高まってい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富山 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３１０１２７ -61753	富山市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、南東6m、角地		１低専 (60,80)
b	９２２２０１３１ -70917	富山市		更地	（　）	不整形	南10m県道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,200)
c	０２３１０１３０ -73126	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北4m、角地		１中専高度1種最高20m (60,200)
d	０２３１０１３０ -73290	富山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,659	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	64,706	100 [ 137.6]	47,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	48,900
b	(　 ) 58,403	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	57,882	100 [ 123.5]	46,868		48,700
c	(　 ) 38,351	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	53,351	100 [ 113.7]	46,923		48,800
d	(　 ) 36,393	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,858	100 [ 76.4]	46,935		48,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +39.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.5
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800 円／㎡]

富山 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,610,831	1,073,628	3,537,203	3,375,900	161,303	（　0.9730） 156,948	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	3,138,960 円　　　　（　 13,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富山 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	13.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

学生向きの賃貸アパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	130.00	100.0	130.00	1,600	208,000	1.0	208,000
							0.0	0
2～ 2	居宅	130.00	100.0	130.00	1,610	209,300	1.0	209,300
							0.0	0
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		417,300		417,300
								0

⑨年額支払賃料	417,300 円　×　12ヶ月　＝　 5,007,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるものとして計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,007,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 400,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,606,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	417,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,839 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,610,831 円　　　　（　 19,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０１２５　　　　-6	1,632 ( 1,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０１２７　　　　-4	1,374 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	1,521
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富山 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,000 円	49,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	150,228 円	5,007,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,900 円	49,500,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,073,628 円　（　　　　　　 4,648 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,375,900 円（　　　　　 14,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,610,831 円
②総費用	1,073,628 円
③純収益　①－②	3,537,203 円
④建物等に帰属する純収益	3,375,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,303 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,138,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,600 円／㎡）