別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市呉羽町字三舛苅５１０２番２２ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 呉羽 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山市呉羽地区、呉羽小学校 校区の既成住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 呉羽駅南東方 970m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。居住環境に優れる新規分譲団地等と の比較において競争力は劣るが、値頃感から地価水準は当面、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　      2,880 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地外縁の住宅地域一帯であり、呉羽地区及びその周辺地区に存する住宅地域が圏域の中心であ る。需要者の中心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。周辺で宅地供給が多いものの、商店や小学校等に 近い利便性から宅地需要は底堅く、需給は安定的に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地について は１，０００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、呉羽地区周辺の住宅地域より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性 が高い。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。自用目的の取引が中心であ り、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うことから、需要者の行動原理に適う比準価格を重視し、収益価 格は参考にとどめ、地域の市場動向を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺の環境整備が進み、利便性が向上 している中心市街地周辺の選好度が高まる一 方、郊外の既成住宅地域の宅地需要は弱含み で推移している。 同一需給圏内で優良な宅地供給が続いている が、商店や小学校等に近く生活利便性が良好 であることや値頃感により、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％