別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市草島字砂田２８７番４１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の区画整然とした 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 蓮町 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   230 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 蓮町駅西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 富山市北西部に所在する国道背後の住宅団地であり、地域に変化はみられない。小学校への接近性に優れた地域 であるが、居住環境により優れる分譲地との競合等から需給は弱含みであり地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部から北西部郊外の住宅地域一帯であり、需要者の中心は富山市内の居住者又は地縁性を有する 一次取得者である。小学校への接近性に優れ、区画整然とした住宅団地であるが、新規に開発される分譲地等に対する 市場競争力が相対的に劣ること等から、需要は弱含みであり、地価の下落傾向が継続している。需要の中心となる価格 帯は、２６０㎡程度の土地で５５０万円前後、新築戸建住宅は概ね２７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市北部から北西部郊外の類似性の高い住宅地域の取引事例から求めた実証的な試算価格であり、規範性 は高い。対象標準地はアパート等の収益物件が見られない住宅団地内に所在し、賃貸市場が形成されていないため収益 価格は試算しなかった。住宅地域においては居住の快適性・利便性が重視され、周辺の取引価格を参考に価格を決定す ることが多いため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [138.9] [101.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市外縁部から郊外の住宅地は、新規供給 される分譲地に対する需要は安定しているが 、街路条件の悪い既成住宅地域に対する需要 は弱含みである。 小学校への接近性に優れた住宅団地であるが 、古くからの住宅団地であり、新規分譲地に 対する競争力は相対的にやや劣り、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％