別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市上庄町３８番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 東新庄 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 東新庄駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、格別の変動要因はなく今後も現状維持と予測する。市内中心部や商業施 設等への接近性が良好で値頃感もあるため需給はやや逼迫気味で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地の東方外縁部の住宅地域である。主たる需要者は富山市に居住する一次取得者等が中心 であり、一部に圏外からの転入等も見られる。戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、市内中心部や商業施設等へ の接近性が良好で周辺の分譲住宅地に比べて値頃感もあるため需要は堅調で、需給はやや逼迫気味である。取引価格帯 は土地で概ね１０００万円前後、新築戸建で概ね２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市中心市街地の東方外縁部の戸建住宅地域の事例を採用して試算した。収益価格は戸建住宅が建ち並ぶ 住宅地域のため賃貸住宅は少なく、賃貸市場が成熟していないことから求められなかった。居住の快適性・利便性を重 視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であることから、同一需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例 から求めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 84.9] [102.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直している。富山市 の人口は減少傾向が続いている。市内の不動 産市場は一部で二極化も見られるが全体的に 回復傾向にある。 格別の変動要因はない。戸建住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域で、市内中心部や商業施設等 への接近性が良好で値頃感もあるため需要は 堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％