別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 新潟湯沢 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟湯沢 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 中低層土産店、飲食 店等の建ち並ぶ駅前 商業地域 南西12m町道 水道、下水 越後湯沢 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 空き店舗等も見られる越後湯 沢駅東側駅前の商業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 越後湯沢駅東方 100m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国内外からの観光客等の来訪が増えつつあり、コロナ禍からの回復も顕著である。駅東口周辺における開発、土 地取引も見られ、商業地としての衰退傾向に歯止めがかかりつつある。今後も同様の傾向を示すと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は越後湯沢駅周辺を中心とした湯沢町内の商業地域である。需要者の中心は、町内の物販・飲食を中心とす る法人及び個人の事業者を中心とし、県外等からの投資需要も見込まれる。コロナ禍の影響によって減っていた外国人 を中心とする観光客も、回復基調にある。また、限られた駅前商業地の土地需要も回復し、マンション建設等の開発も 計画されている。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自己使用の 建物が殆どで、建物の賃貸需要に乏しく賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自 己の業務目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討 を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,100 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍も一服し、徐々に国内外の観光客が 戻りつつある。越後湯沢駅周辺でも、大型の 開発案件が見られる等、宅地需要も回復しつ つある。 地域内及びその周辺に開発等の計画があり、 コロナ禍後を見据えた投資がなされている。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％