別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 新潟湯沢 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟湯沢 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外 ②地積 　(㎡) 235   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 低層の一般住宅、事 業所等の建ち並ぶ住 宅地域 南西7.5m県道 水道、下水 越後湯沢 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅のほか事業所等も見 られる、国道背後の既成住宅 地域 街 路 基準方位北、　　７ ．５ｍ県道 交通 施設 越後湯沢駅北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道背後に戸建住宅、事業所等が見られる既成の住宅地域である。事業所的な色彩が強まりつつあるも地域内及 びその周辺に格別の変動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湯沢町の中心部に比較的近い住宅地域である。需要者は当該地域に市場参加者は町内居住者及び地縁を 有する個人である。人口減少、高齢化が進展しており、周辺地域等からの転入需要は弱いほか、地元経済の低迷により 事業所等の需要も少ないため、宅地需要は弱く、依然として地価は下落基調にある。画地規模等により取引価格はばら つきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自己使用の 一般住宅が多く、賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。本件にお いては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格 との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟湯沢 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [101.0] 100 [ 97.4] [101.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口を含む総人口が減少する一方で 、老年人口は増加している。湯沢町中心部近 く等の一部地域を除き、住宅地の需要は弱い 。 戸建住宅、事業所等が見られる住宅地域で、 地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％