別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 新潟湯沢 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟湯沢 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番３ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 一般住宅、農家住宅 、店舗等が建ち並ぶ 住宅地域 南西9.5m県道 水道、下水 越後湯沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに戸建住宅や農家住 宅等が建ち並ぶ国道背後の住 宅地域 街 路 基準方位北９．５ｍ 県道 交通 施設 越後湯沢駅東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに戸建住宅や農家住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域である。外部からの転入需要は見込めず、また地域 内及びその周辺にも格別の変動要因が認められないことから、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯沢町中心部から郊外にかけての住宅地域である。市場参加者は町内居住者及び地縁を有する個人である 。人口減少、高齢化が進展しており、周辺地域からの若年層による一次取得等の転入需要が殆ど見られないため、住宅 地の需要は弱く、依然として地価は下落基調にあると思料する。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場 の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自己所有の 住宅が多い既成住宅地域で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目 的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産年齢人口を含む総人口が減少する一方で 、老年人口は増加している。湯沢町中心部近 く等の一部地域を除き、住宅地の需要は弱い 。 一般住宅、農家住宅、店舗等が建ち並んでい る既成の住宅地域で、やや衰退傾向にある。 地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％