別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 阿賀 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東蒲原郡阿賀町津川字中町３５６３番外 ②地積 　(㎡) 1,465   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 不整形 1:3.5 銀行 Ｓ2 銀行、小売店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 北東11m県道、三方路 水道、下水 津川 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地、低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 津川地区の中心部に位置する 。 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 津川駅南東方 1.5km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 津川地区中心部に所在する商業地域であるが、空店舗も見られる等、繁華性は低い状況にあり、今後も地価は弱 含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -6.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 セットバック　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀町及びその周辺市域の商業地域及び商住混在地域である。需要者は町内の法人、地縁を有する個人事 業主が中心である。後継者不足、背後地住民の高齢化等を背景に、阿賀町の既存商業地域の衰退は否めず、不動産需要 も弱く、地価の下落が続いている。既存商業地の取引は少なく、取引規模も様々であることから、需要の中心となる価 格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 阿賀町内及び隣接する五泉市内の複数の信頼性を有する取引事例を採用し、市場性を反映した比準価格を試算した。一 方、近隣地域周辺は自己使用の店舗、店舗併用住宅等が多い繁華性の低い商業地域であり、賃貸需要も乏しく、賃貸市 場が成立していないため、収益還元法は適用できない。以上より、比準価格を標準として、市場の動向を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀町の人口減少率及び高齢化率は県内で最 も高い水準にある。また、年少人口率も最も 低く、少子高齢化が顕著である。 地域要因に大きな変動は認められないが、人 口減少等を背景に商業地に対する需要は弱い 状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％