別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 田上 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田上 -2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　草間　格   TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南蒲原郡田上町大字羽生田字内山外乙６３２番２３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 の見られる丘陵裾の 住宅地域 南東6m町道 水道、ガス 羽生田 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近に小学校がある丘陵地の 住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 羽生田駅南方 1.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅団地内の熟成度は高く、地域性は当面不変と予測する。町内では丘陵地の空地が残る類似の住宅団地が広く 存在する。人口減による需要減や加茂市など周辺住宅地との競合により、地価は今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は田上町及びその周辺の住宅地域。需要者は町内在住である住宅の一次取得者、地縁関係者が中心である。 近隣地域は丘陵地の住宅団地の一部であるが、町内には類似の団地が広く存在する。古い団地には空地、空家が散見さ れ同種の物件供給は市場に多い。隣接市住宅地と価格競合する中で利便性、環境面でやや劣り選好され難い状況が続き 、地価は下落傾向にある。土地は３００万円～５００万円、新築の戸建物件は２１００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地付近は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また画地条件からも駐車場等を備えた経済合理性に見合う賃貸住 宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。また本質的にも自用による居住の快適性を重視した戸建住宅団地 であることから、代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目的の取引を主とした取引価格により求めた信頼性の高い 比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [102.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減による需要縮小や景況感の弱さから、 地価の安定化は道半ば。特定の住宅地に対す る選好が弱く、建築費高騰もあり住宅地価格 全般が下落傾向。 山側の団地内宅地は需要に対して供給が過剰 な状況である。住環境面や利便性の相対的低 下により、選好され難い状況が続き、需要は 減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％