別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 弥彦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   弥彦 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　滝澤　真史   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西蒲原郡弥彦村大字弥彦字大石原２９３４番１外 ②地積 　(㎡) 716   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:5 旅館 ＲＣ6 旅館、土産店等の建 ち並ぶ温泉街の商業 地域 東8.5m県道、背面道 水道、ガス、下水 弥彦 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層旅館、店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 弥彦神社の門前に位置する温 泉街 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 弥彦駅北西方 800m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧弥彦グランドホテル跡地に、農産物直売所・フードコート等が集積する「おもてなし広場」が平成３０年に完 成。弥彦神社～温泉街～弥彦駅の経路沿いを中心に観光施設が充実するが、不透明な状況はなおも続く。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義では弥彦村や新潟市西蒲区の旧岩室村等に存する温泉街の商業地域、広義では弥彦村・燕市等の既 成商業地域。需要者の中心は地縁を有する個人事業者や旅館業を営む法人企業等。従来よりインバウンド需要の取込に は出遅れ観があり、観光入込客数は伸び悩んでいた。新型コロナの感染拡大以降、大手旅館の廃業は免れているものの 状況は不透明。市場の中心となる価格帯は、取引の少なさと規模のばらつきから判定が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的が取引の中心となる既成商業地域で、適切な賃貸事例の収集が極めて困難であるため、収益還元法は非適用と した。一方、比準価格の試算においては、やや広域ながらも、同一需給圏内の類似地域から一定の信頼性ある取引事例 を収集し、市場の実態を反映した価格を求めることができた。本件においては、代表標準地との検討を踏まえて比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新潟西蒲 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.6] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当村では過去５年間で人口減少。直近１２カ 月の着工建築物床面積は前期比減少。県内で も相対的に高い商業地全体の地価下落傾向は 概ね前年並み。 温泉以外にも神社、競輪場等の観光資源に恵 まれる。新型コロナ禍でも健闘はするものの 、観光入込客数は落ち込み地価下落が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％