別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 胎内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   胎内 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 胎内市本町２７７６番８ ｢本町６－３８｣ ②地積 　(㎡) 322   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:6 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ既成商業 地域 西7m市道 水道、ガス、下水 中条 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中条地区中心市街地に位置す る既成商店街だが、人通りは 疎ら 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 中条駅北東方 550m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中条地区中心市街地の既成商店街であり、大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客の流出により今後も商況 の低迷が予想される。閉鎖店舗も多く収益性も低下していることから、地価は下落が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね胎内市及び村上市の既成商業地域及び混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人事業主及び法人が 中心と考えられる。個人消費の不振、店舗経営者及び背後地住民の高齢化、国道７号沿いの大規模駐車場を完備した郊 外型商業施設への顧客の流出等を背景に、古くからの商業地域の衰退は続き商業用地の需要もほぼ無い。既成商業地の 取引は少なく、業種や画地規模により取引価格もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。胎内市内では自用の店舗又は店舗併用住宅としての利用が中心であり、空き 店舗も多く賃貸物件の需要は極めて少ない。同一需給圏内においても投資目的での賃貸物件は見受けられないことから 、収益還元法は適用しなかった。したがって周辺公示地価格等との検討を踏まえた上で、自用目的での取引が主で信頼 性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胎内市の人口は減少、世帯数は微増傾向にあ る。土地取引件数は、令和２年が２９０件に 対して、令和３年が２５２件と約１３％減少 している。 大規模駐車場を完備した郊外型店舗への顧客 の流出、店主や顧客の高齢化を背景に、既成 商店街の需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％