別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 胎内 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   胎内 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真規   TEL.

鑑定評価額 6,290,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 胎内市本郷町４３５番３ ｢本郷町７－６６｣ ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 住宅、店舗、事業所 等が混在する既成住 宅地域 東8m市道 水道、ガス、下水 中条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中条地区中心市街地に続く、 準幹線道路沿い混在地域 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 中条駅北方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中条地区中心市街地付近の混在住宅地域として熟成が進み、今後とも当該環境を維持するものと予想する。人口 減少・少子高齢化による不動産需要の低迷を受け、地価は依然下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね胎内市中心市街地付近に位置する既成住宅地域及び併用住宅地域。需要者の中心は胎内市内居住者で あり、圏外からの転入は少ない。胎内市では近年、本郷や柴橋などにおいて供給される新興住宅団地や、郊外に小規模 開発された分譲地の選好性が高まる一方、住民の高齢化が進む既成住宅地域の選好性は劣り、需要も乏しく土地取引も 少ない。土地は総額で６００万円程度、新築の建物付きで２０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。一時は胎内市内に学生向けアパートの大量供給があったが、現在では投資採 算性に見合う収益物件が少なく、特に既成住宅地域内においてはほぼ全てが自用の建物であり、同一需給圏内では賃貸 物件は見受けられないことから収益還元法は適用しなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえた上で、自用目 的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　胎内 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [107.8] [101.0] 100 17,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 胎内市の人口は減少、世帯数は微増傾向にあ る。土地取引件数は、令和２年が２９０件に 対して、令和３年が２５２件と約１３％減少 している。 胎内市中心市街地にも比較的近いものの、新 興住宅団地との競合により既成住宅地域の選 好性は劣る。 東向きの画地であるため、地域内においては 選好性はやや高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％