別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 南魚沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 4,160,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市塩沢字来清２４４０番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 塩沢 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩沢駅及び市役所塩沢庁舎に 近い住宅地域 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 塩沢駅南方 400m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 塩沢地区の標準住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないと予測される。人口減少、高齢化の進展の影響も あり、地価水準の下落傾向が継続していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南魚沼市のうち旧塩沢町市街地の中心部から郊外にかけての住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び 地縁関係を有する個人である。分譲地では圏域外からの転入も一部見られる。一次取得者層を中心に総額を重視する傾 向が強い。人口減少、高齢化の影響もあり需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地では２００～３００㎡前後 で総額４００～６００万円程度、新築の戸建物件では殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の戸建住宅であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価格の試算は 見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。従って、鑑定評価 額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘案の上、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.2] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　南魚沼市の人口減少率は新潟県平均よりも 強い減少傾向にあり、高齢化率も高い。直近 の土地取引件数はやや減少、新設住宅着工戸 数は増加。 　地域要因の変動は特に見られないが、地域 の成熟が進み、人口構成の高齢化が見られる 。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％