別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 南魚沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 3,040,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市関字小黒川端１１３２番１２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか水田 等の空地も見られる 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 石打 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地の中に住宅、保育所、小 学校等が見られる国道背後の 地域 街 路 基準方位北７ｍ市道 交通 施設 石打駅南東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の中に住宅等が見られる国道背後の地域であるが、高齢化や外部からの転入需要が見込めない既成住宅地域 内にあり、地域的な衰退は否めない。地域内に格別の変動要因はなく当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は石打地区を中心とする旧塩沢町全般の住宅地域である。需要者は石打地区を中心とした居住者及び地縁を 有する個人である。学校統廃合により、存続することとなった小学校が近いため、利便性の更なる低下は免れるものの 、人口減少、高齢化等により地域は衰退が継続している。石打駅周辺の住宅地需要は依然として弱く、地価も下落基調 が弱まる気配がない。画地規模等により取引価格はばらつきが大きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は、自己所有の住宅が多い既成住宅地域にあり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断念した。本件にお いては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格 との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [121.2] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和地区の魚沼基幹病院周辺、六日町・塩沢 地区の中心部近くへの住宅地需要は堅調であ るが、転入需要が弱い既成住宅地の需要は低 迷している。 周辺には農地も多く残された衰退傾向にある 住宅地域で、宅地需要は弱く、開発等の動き も見られない。地域要因に格別の変動要因は ない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +27.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％