別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 魚沼 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市本町２丁目１１番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ3 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ中心的商業 地域 北18m国道、背面道 水道、ガス、下水 小出 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部の商店街 街 路 １８ｍ国道、背面道 交通 施設 小出駅東方 800m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　市中心部の既成商業地域であり、当面は同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、周辺郊外路線商 業地域の発展による繁華性の低下から下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市内の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は地元法人、個人事業者等である。幹線道路沿 いに郊外型大型店舗が進出し商圏の中心となっている一方、既成商業地域は顧客流出により繁華性が低下している。な お、画地規模等により取引価格にばらつきも大きく、取引形態も多岐にわたることから中心となる価格帯の把握が困難 な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の建物を中心とした商業地域で、賃貸物件は殆ど見られず市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断 念した。典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映した実証的な価 格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が 県全体より高く、特に中山間部では過疎化が 進行している。商業地の取引価格は下落傾向 が続く。 市中心部の既成商業地域であるが、郊外路線 商業地域の発展により顧客が流出し繁華性は 低下している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％