別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 魚沼 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -9 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　山川　剛   TEL.

鑑定評価額 2,580,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市須原字鬼田１３９９番外 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに民 宿等が見られる住宅 地域 北6m県道 水道、下水 越後須原 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 スキー場に近く、民宿等もみ られる県道沿いの住宅地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 越後須原駅北方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間の県道沿いの農家住宅の中に旅館や民宿も見られる地域であり、高齢化過疎化により需要は弱い。地価は下 落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守門地区を含む魚沼市内全域の山間部の集落地域で広域的に形成されている。当該地域は山間の県道沿い に位置し、需要者は圏域内の地縁関係者にほぼ限定されている。当該地域は豪雪地帯であり、他地域からの転入は見込 めない。高齢化・過疎化の進行に歯止めがかからず、不動産取引は少ない。取引価格水準は規模等により幅広く、需要 の中心となる明確な価格帯は形成されていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は自己使用が中心の地域で賃貸市場が成熟していないため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法の適用は 断念した。したがって、本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と 認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,730 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [ 72.4] [100.0] 100 7,730  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豪雪地帯の魚沼市の人口は県内でも大幅な減 少傾向にある。高齢化率も県平均よりかなり 高い。 豪雪地帯の既成住宅地域で、変動要因は乏し く需要は限定的で外部からの転入は見込めな いなど、地域要因に基づく市場性は低下して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％