別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 魚沼 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市小出島字佐梨川端１２０９番７４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 小出 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道、県道へのアクセスが良 く商業施設等にも近い地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小出駅東方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅が建ち並ぶ地域で、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は、利便性の良い地域で あるものの、周辺新興住宅地等との競合から弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、小出およびその周辺の住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人等である。利便性の良い住宅 地域であり、一定の需要が見込まれるものの、地域経済の弱さ、周辺新興住宅地等との競合が懸念される。市場の中心 となる価格帯は、画地規模によりばらつきが見られるが、土地で５００万円から９００万円弱程度であり、新築戸建住 宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模が小さく駐車場や落雪スペース等を考慮すると経済合理的な賃貸建物の想定が困難であり、収益還元法の適 用を断念した。当地域における典型的な需要者は主に居住の快適性、利便性を重視し価格を決定するものと判断するこ とから、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が 県全体より高く、特に中山間部では過疎化が 進行している。取引価格は総じて下落傾向が 続く。 利便性の良い住宅地域であり、一定の需要が 見込まれるものの、路線商業施設に近接する 地域等との競合がある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％