別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 魚沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市堀之内字稲荷４２３番９ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小学校周辺で一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北西10m市道、北東側道 水道、ガス、下水 越後堀之内 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅、小学校に近い住宅地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 越後堀之内駅北西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　堀之内地域の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価水準は 、土地取引が少なく、若年層の流出、市中心部住宅地との競合等から下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、堀之内およびその周辺の住宅地域を中心に小出、湯之谷の住宅地域へ及ぶ。需要者の中心は市内在住 の個人、地縁的選好性を有する個人等である。土地取引が少なく、地域経済の弱さ、市中心部住宅地との競合等から需 要は弱い。市場の中心となる価格帯は、画地規模によりばらつきが見られるが、土地で４００万円から９００万円弱程 度であり、新築戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸物件は殆ど見られず市場が成立していないため、収益還元法の適用を 断念した。当地域における典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反 映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [133.7] [103.0] 100 23,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が 県全体より高く、特に中山間部では過疎化が 進行している。取引価格は総じて下落傾向が 続く。 駅に近く、小学校周辺にある住宅地域である が土地取引は少ない。若年層の流出、市中心 部住宅地との競合等から需要の弱さが続く。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％