別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 佐渡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 3,190,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市住吉字新田５００番４外 ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、市営住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 住吉公民館前停 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 住吉公民館前バス停南 方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 両津地区の南側郊外の高台に階段状に開発された住宅地域で、人口・世帯数の減少や地域経済の低迷が続いてお り、接近性で劣る郊外の一般住宅地への宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐渡市内の一般住宅地域一円。需要者は市内在住者や地縁者等が中心で、島外からの転入はほとんど見ら れない。宅地供給はかなり限られミニ分譲が行われている程度で、人口減少・高齢化による需要縮小から民間の土地取 引は少ない。新築戸建の供給は少ないが、需要者の所得水準や金融機関の融資状況等から土地総額で５００万円が購入 のほぼ上限と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 両津地区郊外で共同住宅等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が成立していない地域であることから収益還元法は非適 用とした。比準価格は取引が少ないことから広範囲に採用したが、地域性を考慮して適切に比較検討して試算しており 、客観的妥当性が高いものと思料する。土地取引は自己使用目的がほとんどで、取引の価格水準を指標として価格決定 されることから、規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [101.0] 100 [156.6] [100.0] 100 11,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐渡市の人口・世帯数は減少傾向にある。県 内経済は新型コロナウイルスの影響から持ち 直しの動きが見られるが、一部では厳しい状 況が続いている。 地域要因に格別の変動はないが、人口減少や 高齢化を背景に、中心街や公共施設への接近 性の劣る郊外の住宅地への需要が減退してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％