別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 阿賀野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市保田字新町１８２１番７外 ②地積 　(㎡) 835   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,200) 準防 （その他） (100,200) 1:2.5 銀行 ＲＣ2 小売店舗のほかに金 融機関等が混在する 商業地域 北東12m市道、南東側道 水道、下水 水原 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       810 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 安田地区中心部の既成商業地 域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 水原駅南方 7.8km 法令 規制 （都） 商業 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外型商業施設への顧客流出等により商況は芳しくなく衰退傾向にあり、今後も当該傾向が続くものと予測する 。商業地需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野市内に所在する商業地域、商住混在地域等である。主な需要者は市内の法人及び個人事業者等が中 心である。商業施設は郊外の国道沿いに多く立地しており、既成商業地域の繁華性は低下傾向にある。阿賀野市の商業 地域では、取引自体が少なく、画地規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗併用住宅等を中心とする地域であり、賃貸市場が形成されておらず、賃貸需要は見込めない地域であ るため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内において成立した取引のうち市場参加者の属性 や取引時点等に留意のうえの取引事例を収集し、適正に比較し得た。従って、本件では、取引事例より得られた実証的 価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿賀野 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [136.4] [103.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀野市の人口減少率は県平均を上回ってお り、世帯数は増加傾向が続いている。直近で は土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに減 少となっている。 郊外型店舗への顧客流出や人口減少等により 既存の商業地域に対する需要は弱まっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％