別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 阿賀野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 -4 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 6,560,000 円  １㎡当たりの価格 26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市緑岡３番８６外 ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 京ヶ瀬 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 京ヶ瀬地区の大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 京ヶ瀬駅北東方 3.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線である国道４９号を利用した新潟市への通勤の便が良好であり、阿賀野市の中では、需要は堅調な方である が、住民の高齢化、単身世帯の増加も見られる現状から、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野市の内、京ヶ瀬地区や水原地区の一般住宅地域である。需要者は市内在住者、地縁者が中心である が、一部、地区外からの流入も見られる。周辺での小規模開発が比較的活発であり、売れ行きも概ね順調であるが、一 次取得者の平均的所得水準等から見て、土地は４００～６００万円程度、新築戸建は２，０００万円程度の物件が需要 の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートがごく少数存在するが、自己使用目的の戸建住宅用地が取引の大部分を占める地域であることから、 収益還元法は非適用とした。比準価格は類似地域内の取引事例から、慎重に補修正、要因比較を行って試算したもので あり、地域の市場実勢を適正に反映し、かつ代表標準地との比較検討からも妥当性高い価格と判断される。よって当該 比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿賀野 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [101.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀野市は人口減少が顕著であり、高齢化率 も県平均を上回る。新型コロナの影響もあり 、県内の企業収益、消費、雇用・所得環境は いずれも厳しい。 住民の高齢化が進み、空家も見られる状況で ある。画地規模の小さな周辺小規模分譲地と の対比における競争力の低下。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％