別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 阿賀野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 -3 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　吉沢　実   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 5,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市駒林字土居内１１７８番 ②地積 　(㎡) 824   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほか作業 所等も見られる既成 住宅地域 東6m市道 水道、下水 水原 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 京ヶ瀬地区内の農家住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 水原駅北西方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４９号背後に位置する規模の大きな農家住宅地域である。同国道を経由した水原地区中心部や新潟市への連 続性は悪くないが、若年層の域外流出や高齢化により、不動産需要の縮小は今後も続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京ヶ瀬地区を中心とした阿賀野市内の農家住宅地域であり、需要者は地区内の農業従事者、地縁者等に ほぼ限定される。国道４９号を利用した新潟市への通勤も、市内では良好な方であるが、外部からの人口流入が見込め ない土地柄から、宅地需要は限定され、かつ、縮小傾向にある。土地は、取引面積、総額ともに、取引当事者の個別的 事情に左右されがちであり、バラツキが大きく、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の農家住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから収益還元法は非適用とした。比準価格は、類似地域内 の取引事例から、慎重に、補修正、要因比較を行って求めたものであり、地域の市場実勢を適切に反映した価格と判断 されることから、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、この価格は前年比下落となったが 、一般的要因及び地域要因の変動状況に照らし、妥当と判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀野市は人口減少が顕著であり、高齢化率 も県平均を上回る。新型コロナの影響もあり 、県内の企業収益、消費、雇用・所得環境は いずれも厳しい。 世帯分離傾向、離農を背景とした若年層の域 外流出等により、農村宅地に対する需要は縮 小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％