別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 阿賀野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 -2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市保田字川原田４３６９番６ ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く見ら れる郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、下水 水原 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 安田地区の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水原駅南方 8.5km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域として今後も現環境を維持しながら推移するものと予測する。水原地区の住宅地域に比べて需要 が弱く、地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野市安田地区及びその周辺地区に所在する住宅地域である。主な需要者は阿賀野市内に居住する一次 取得者であり、市外からの転入者は少ない。分譲地や新興住宅地域に対する一定の需要は存するが、市中心部の水原地 区や新潟市方面に近い京ヶ瀬地区と比較して、接近条件に劣る安田地区に対する需要はやや弱い。土地については４０ ０～６００万円程度、新築戸建については２０００～２５００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅が多い地域であり、賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していない地域であるため、収益価格の 試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常と し、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との 検討を踏まえ、売地情報等の不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿賀野 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [159.1] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀野市の人口減少率は県平均を上回ってお り、世帯数は増加傾向が続いている。直近で は土地取引件数、新設住宅着工戸数ともに減 少となっている。 周辺の新興住宅団地では取引も見られており 、一定の需要は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％