別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 10,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字福橋字前田７４４番２ ②地積 　(㎡) 2,566   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場兼事務所 運輸や木材関連の事 業所、工場等が混在 する地域 西9m市道 水道 直江津 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   520 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２５３号背後に工場、営 業所等が立地する工業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 直江津駅東方 4.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣で都計道の建設が進行中であり、開通後は直江津港や商業集積地域等へのアクセス性及び物流性の向上が期 待される。上越市北部の工業地の供給不足感もあり、今後の地価は強含みな傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層工場事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市内及び近郊の工業地域等一帯。主な需要者は地元事業者だが、用地面積の確保が容易で拡張性の高 い工業団地では資本規模の大きい圏外法人も含む。需要者は用地価格の他、輸送等物流の利便性や産業集積等生産環境 、自治体提供の団地では優遇制度等にも着目して用地選定を行う。圏域は単価ベースでは近似した価格帯の工業団地が 多く、規模と単価の弾力性は小さい傾向にあるが、業態により需要規模等が異なり、中心的な総額水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用建物での営業や操業が多く、賃貸投資を前提とする土地需要は限定的であるため収益還元法は適用し ない。取引事例比較法は、市場の価格形成に則して要因比較を行い、規範性の優る事例を中心に査定した。その結果、 比準価格は実証的であり、市場参加者に対する説得力が高い。工業地を取り巻く情勢や企業動向等にも留意し、代表標 準地との検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [100.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、物価高騰等の情勢から先行き不透明感が 認められる。 県営産業団地等に比べて競争力がやや弱いも のの、近隣で都市計画道路整備が進行中であ り、物流性向上の期待が高まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％