別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 上越 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外 ②地積 　(㎡) 8,923   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が混在する工業 地域 東12m市道、南側道 水道、ガス 上越妙高 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越妙高駅に近く、上新バイ パスやＩＣへのアクセスにも 優れる工業団地 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 上越妙高駅南東方 1.2km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣやバイパスへのアクセスに優れている工業団地は立地的優位性から競争力があり、また上越市全体でも工業 地への需要は底堅く、地価は堅調に推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 平家建の中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市及びその周辺の工業地域一帯である。主たる需要者は主に県内の法人である。工業製品の輸送を 効率的に行う機能が重視され、高速道路ＩＣやバイパスへのアクセスに優れた工業団地は競争力があり、標準地の存す る工業団地と同等の機能を持つ市内の他の工業団地においても引き合いが継続しており需要は堅調に推移すると思料す る。取引件数は少なく業種によって面積も様々なため、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工業団地であり自己使用が多く賃貸市場は形成されておらず収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需 給圏内での工業地域内の取引事例を基に、適切に補修性して得られた価格であり、市場性を反映して実証的である。需 要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判断し、市場参加者に対する説得力も高いと思料する。よ って比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、人口は減少が継続している。土地 取引価格は下落基調であるものの住宅地商業 地の一部で上昇がみられるほか工業地は上昇 基調にある。 上越妙高駅や高速ＩＣへのアクセスに優れ、 需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％