別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字蜘ケ池道西３８４７番１１外 ②地積 　(㎡) 666   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所兼車庫 Ｗ1 低層店舗等の中に空 地が見られる路線商 業地域 南東18m国道 水道、ガス、下水 土底浜 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの繁華性低位の路線 商業地域 街 路 １８ｍ国道、幅約５ ｍの国道拡幅予定地 が介在 交通 施設 土底浜駅西方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域であるが、対面が市街化調整区域で建物が見られないこともあり、繁華性の程度は低位であり、需 要はやや乏しく、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市、大潟区、柿崎区の路線商業地域一帯と判定した。主たる需要者としては地元の事業者がメイ ンであるが、一部に大規模チェーン店等も見られる。地域とその周辺では店舗が散在しており、また対面側が市街化調 整区域で未利用地となっている事等もあり集積度は低く繁華性は高くなく、需要は弱含みである。取引は少なく、また 取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の物件を主とする繁華性低位の路線商業地域で経済合理的な賃貸物件の想定が困難であり、収益価格は試算で きなかった。比準価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料す る。よって、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,800 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [111.5] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の人口は減少、世帯数は微増。人口減 少率及び高齢化率は県平均と同程度である。 大潟区は人口は微減、世帯数は微増。 圏域内の路線商業地域としては繁華性、集客 力とも低位であり、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％