別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -34 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 6,790,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字黒田字坂口６１０番１外 ②地積 　(㎡) 543   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ3 中規模農家住宅が多 い既成住宅地域 東10m県道 水道、ガス、下水 上越妙高 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 黒田小学校に近い農家集落地 域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 上越妙高駅西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近い利点はあるが、大規模商業施設などからは距離がある。また、農地や山林がみられる古い住宅地域 であり、地縁のない者の市場参入は想定しにくい。従って、不動産の流通性が低下していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、狭義には旧上越市南西部の農家集落地域、並びに地価水準の低い郊外住宅地域などである。そして、広 義には旧上越市内の農家集落地域全域が含まれる。典型的な需要者は地縁を有する個人である。また、資金力の乏しい ファミリー層などの需要も想定されるが、総じて需要は弱い。また、取引が日常的に少ないことから取引価格はバラツ キがあり、低廉な取引も散見される。そのため、宅地需給の中心的な価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は農家集落地域であり、地価は収益性に基づき形成されていない。取引事 例比較法の適用に当たっては、広域的な地域分析に基づき適正を期し補修正及び要因比較を行った。比準価格は、近隣 地域や類似地域における取引事例を価格判定の指標としており、実証的で市場参加者に対する説得力を有する。よって 、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,160 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 64.7] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾 向。総じて地価は下落基調にあるが、区画整 然とした利便性に勝る住宅地域の不動産需要 は堅調。 古くからの農家集落地域であり、地域要因に 変動はないものの、不動産需要が乏しく、地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％