別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月7日　提出 上越 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -30 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 3,490,000 円  １㎡当たりの価格 8,890 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字有間川字家浦８０９番１外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 海沿いの既成住宅地 域 南7m市道、背面道 水道 有間川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸や河川に近い既成住宅地 域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 有間川駅東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸や河川に近い既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,890 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧上越市西部を中心とする、市街化区域外に位置する既存の住宅地域一円である。需要者は当該地域に 地縁的関係を有する者にほぼ限定され、他の圏域からの需要は見込めない。農業や漁業人口の減少や過疎化・高齢化の 影響もあるため需要者が特に限定される傾向にあり、市街化区域内の普通住宅地域と比較して競争力が劣る。土地取引 は不活発で、取引価格はバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ海沿いの既成住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかっ た。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸す る目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,160 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 90.3] [100.0] 100 8,860  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,030 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しの動きが鈍化している。 上越市は人口が減少傾向で、一部を除き全体 的に住宅地の需要は弱く、住宅地価格は下落 基調にある。 海岸や河川に近い既成住宅地域で、地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％