別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -29 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 7,690,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市石橋２丁目２６３５番３３ ｢石橋２－９－２２｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 直江津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 直江津地区の中心部に比較的 近い、国道８号背後の住宅地 域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道　　 交通 施設 直江津駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い住宅地域であり、利便性は悪くない。但し、中品等の住宅地域で特筆すべき優位性がなく、需要は 減退傾向にある。そのため、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は直江津駅南側の住宅地域を中心とし、直江津地域の市街地及びその周辺の住宅地域が含まれる。主たる需 要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人である。但し、新興住宅地域が選好される傾向が強く、利便性に勝る下門 前の住宅地域などに需要が流れている。そのため、特に当該圏域に存する開発期の古い住宅地域に対する需要は減退傾 向にある。そして、需給の中心的価格帯は概ね８００～１０００万円程度だが、地価は総じて弱含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、需要者の選好性が近い石橋地区などにおいて成立した取引事例を基礎として試算したもの で、その規範性は高い。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する 。よって、広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧上越市の人口は微減、世帯数はやや増加傾 向。総じて地価は下落基調にあるが、区画整 然とした利便性に勝る住宅地域の不動産需要 は堅調。 付近でミニ宅地分譲などが行われているもの の、近隣地域への影響は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％