別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -28 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市港町１丁目１９番３ ｢港町１－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 西8m市道 水道、ガス、下水 直江津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 直江津港に近く、戸建住宅が 建ち並ぶ既成住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道　　　 交通 施設 直江津駅北東方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 直江津港に近い古くからの住宅地域で、大規模な製鉄工場や化学工場が近くに存するため、職住近接の観点から の需要は見込めるが、新興住宅地域と比較して需要は限定的のため地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越市直江津地区の住宅地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は、上越市在住者で自己の居宅 用の敷地として取得する個人と判断した。大規模な製鉄工場や化学工場が近くに存するため、職住近接の観点からの需 要は見込めるが、上越市内における大規模な新興住宅地域と比較して需要は限定的であり、需要は低調で推移している 。土地の価格帯は、５００万円前後が需要の中心である。新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自己の居宅用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益 還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要 者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得 力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,200 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.4] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により高齢化率は上昇している。 経済は新型コロナウイルス感染症、ウクライ ナ情勢、円安の影響等により厳しい状況にあ る。 地域要因に特段の変動は見られないものの、 新規分譲された住宅地域との競合により、既 成住宅地域に対する市場選好性は相対的に劣 る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％