別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月6日　提出 上越 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -27 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 6,530,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字浜橋道西１９８３番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に畑地 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 土底浜 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 土底浜駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区内においては利便性上位であるが、旧上越市方面への人口流出、高齢化等に加え、全体的な供給過剰感から需 要の弱い状態が継続している。今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大潟区の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定される。旧柿 崎区等からの流入もあるものの、旧上越市への人口の流出及び高齢化並びに大潟区内における宅地の供給過剰感等から 条件の劣る宅地の需要は弱含みで推移している。土地は３００万円～７００万円程度が需要の中心価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅地域であり居住の快適性を重視し、収益性を指向する地域ではないことから、収益価格は試算しない。比準 価格は自己利用目的を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、比準 価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市の人口は減少、世帯数は微増。人口減 少率及び高齢化率は県平均と同程度である。 大潟区は人口は微減、世帯数は微増。 南側隣接の環境上位の住宅団地も空地が多く 、供給過剰である中、環境等で劣後する地域 は選好性が低く価格は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％